Wohnungseigentumsrecht: Ab 01.12.2020 gelten neue Regeln

Die Reform des 1951 eingeführten Gesetzes, das bis auf ein Reförmchen im Jahre 2007 keine Überarbeitung erfahren hat, ist ein großer Wurf geworden. Tatsächlich wurden auch Erfahrungen aus der täglichen Arbeit der WEG-Verwalter berücksichtigt.

Das Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG), wie das Gesetz zur WEG-Reform mit vollständigem Namen heißt, sieht im Wesentlichen folgende Änderungen am Wohnungseigentumsgesetz vor:

Anspruch auf zertifizierten Verwalter

Miteigentümer in Gemeinschaften mit mehr als acht Einheiten haben zukünftig Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Die Zertifizierung führen die Industrie- und Handelskammern durch; es werden rechtliche, kaufmännische und technische Kenntnisse geprüft. Da dazu noch keine Details geregelt sind, wird dieser Anspruch erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes entstehen.

Die WEG wird rechtlich zur echten Gemeinschaft

Die Gemeinschaft wird zukünftig Träger von Rechten und Pflichten. Verklagt wird zukünftig die WEG, nicht ihre einzelnen Miteigentümer. Das gilt auch für die (Anfechtungs-)Klage eines der Miteigentümer gegen seine eigene WEG. Die WEG handelt durch ihre Organe, den Verwalter als Vertretungsorgan und die Eigentümerversammlung als Willenbildungsorgan.

Deutliche Vereinfachung bei Moderniserung und Sanierung

Bauliche Änderungen können mit einfacher Stimmenmehrheit und ohne Zustimmung aller von der Maßnahme betroffenen Eigentümer beschlossen werden. Nur die zustimmenden Eigentümer sollen die Kosten tragen, stimmen jedoch mehr als die Hälfte der Stimmen und mehr als zwei Drittel der Miteigentumsanteile für die Maßnahme, müssen alle mitbezahlen. Ausnahme: unverhältnismäßig hohe Kostenbelastung. Amortisiert sich die Investition innerhalb eines angemessenen Zeitraums, müssen auch alle Miteigentümer zahlen.

Zudem hat jeder Miteigentümer Anspruch auf Genehmigung folgender Maßnahmen, sofern er sie selbst bezahlt:

• Schaffung einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug
• Maßnahmen zum Einbruchschutz
• Umbauten in Sachen Barrierefreiheit
• Zugang zu schnellem Internetanschluss

Vereinfachungen für Eigentümerversammlungen (ETV) und Beschlussfassungen

• Die Einberufungsfrist für ETV beträgt drei Wochen statt bisher zwei Wochen.
• Dafür ist die Versammlung unabhängig von der Anzahl der vertretenen Miteigentümer und Miteigentumsanteile beschlussfähig.
• Protokolle müssen unverzüglich erstellt werden.
• Eigentümer können nach entsprechender Beschlussfassung online an ETV teilnehmen (nur als Option für Präsenzversammlung, es ist keine reine online-ETV vorgesehen).
• Eigentümer können leichter selbst eine ETV einberufen, wenn Verwalter und Verwaltungsbeirat fehlen.
• Umlaufbeschlüsse können per E-Mail, Onlineportal oder App gefasst werden.
• Umlaufbeschlüsse können im Einzelfall nach entsprechender Beschlussfassung in der ETV auch ohne Allstimmigkeit gefasst werden.
• Flexiblere Entscheidung über Kostentragung mit einfacher Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall.

Harmonisierung mit dem Mietrecht

Mieter einer Eigentumswohnung sind zukünftig verpflichtet, Baumaßnahmen der WEG zu dulden. Bei der Betriebskostenabrechnung gelten im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter einer Eigentumswohnung die in der WEG gültigen Verteilungsmaßstäbe, z. B. Miteigentumsanteile.

Änderungen bei der Jahresabrechnung

Zukünftig wird nur über das Abrechnungsergebnis, nicht aber die Abrechnung an sich Beschluss gefasst. Die Abrechung muss einen Vermögensbericht enthalten. Die Instandhaltungsrücklage heißt zukünftig Erhaltungsrücklage.

Mehr Befugnisse für den Verwalter

Ohne Beschlussfassung und in eigener Verantwortung kann der Verwalter über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung entscheiden, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Maßstab ist die Größe der Gemeinschaft. Je größer diese ist, umso mehr kann und muss der Verwalter eigenverantwortlich entscheiden. Dies betrifft nicht nur die Beauftragung von Handwerkern, sondern auch Dienstleistungsverträge oder Klagen wegen ausbleibender Hausgeldzahlungen.

Einfachere Abberufung des Verwalter

Eigentümergemeinschaften können sich auch ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes jederzeit von dem Verwalter trennen. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens 6 Monate später.

Mehr Flexibilität beim Verwaltungsbeirat

Der Verwaltungsbeirat muss nicht mehr zwingend aus drei Miteigentümern bestehen. Die Zahl der Beiräte kann per Beschluss festgelegt werden. Die Haftung ehrenamtlicher Beiräte wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt.

Weitere Änderungen

• Die Sondereigentumsfähigkeit für Terrassen und Stellplätze wird eingeführt.
• Vereinbarungsändernde Beschlüsse müssen im Grundbuch eingetragen sein.
• Verwalter besitzen im Außenverhältnis künftig eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft (auch ohne ausdrückliche Vollmachtsurkunde).
• Alle Miteigentümer haben ein verbrieftes Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsakten.
• Die Beschluss-Sammlung wird doch nicht abgeschafft (entgegen früherer Planung).